개발행위허가 기준 및 절차

 

토지를 개발하거나 사용하기 위해서는 개발행위허가 또는 개별법에 따른 허가를 받아야합니다.

일반적으로 개인사업자가 토지를 이용한 사업을 하거나, 물건을 적치를 하기위해, 또는 공사를 해서 토지의 형질을 변경하는 등 행위를 하기 위해서는 개발행위허가를 득해야 합니다.

오늘은 개발행위허가 규모 및 방법, 절차에 대하여 알아보겠습니다.

 

개발행위허가 정의

토지이용과 관련된 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받도록 하고 있는 제도입니다.

개발행위허가제도는 개발과 보전이 조화되게 유도하여 국토관리의 지속가능성을 제고시키고, 토지에 대한 정당한 재산권 행사를 보장하여 토지의 경제적 이용과 환경 보전의 조화를 도모하며, 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 경관 및 환경과의 조화 등을 고려하여 허가여부를 결정함으로써 난개발을 방지하고 국토의 계획적 관리를 도모하는 제도입니다.

토지는 이웃토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 이용이 인접토지의 이용과 부조화가 발생할 수도 있고, 사적인 개발행위가 각종 계획과 상충할 수도 있기 때문에 개발을 시행하기 전에 이러한 사항들을 고려해야 합니다.
따라서 개발행위허가 절차를 통하여 이를 감안하도록 함으로써 토지의 효율적 이용과 도시관리계획의 원활한 집행을 도모하는 것이 필요합니다.

즉, 개발행위허가제도는 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허가여부를 결정함으로서 계획에 의한 개발이 이루어지도록 하기 위한 제도입니다.

 

개발행위허가 기준

개발행위허가의 기준은 토지의 용도에 따라 개발행위허가 기준을 차등화 합니다.

시가화 용도 : 주거지역, 상업지역, 공업지역

유보 용도 : 자연녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역

보전 용도 : 생산녹지지역, 보전녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

※ 용도별 나열되어있는 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용도지역에 해당하며, 각 용도지역마다 개발행위허가 규모는 각각 차등적용됨

 

개발행위허가 대상

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
    - 건축물 : 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 등
    - 공작물 : 인공을 가하여 제작한 시설물 중 위 건축물을 제외한 시설물

2. 토지의 형질변경
    - 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립
      (경작을 위한 토지의 형질변경은 제외함)
      * 절토 : 평지나 평면을 만들기 위하여 흙을 깎아내는 일
      * 성토 : 종전의 지반위에 다시 흙을 돋구어 쌓는 것
      * 매립 : 연안의 옅은 수역에 토사를 운반하여 지반을 높이고 새로운 육지를 만드는 것
      * 정지 : 흙을 이동시켜, 수평 또는 균일경사의 지표면을 조성하는 것
      * 포장 : 길바닥에 아스팔트·돌·콘크리트 등을 깔아 단단하게 다져 꾸미는 일

3. 옹벽 설치(영 제53조에 따라 허가를 받지 않아도 되는 옹벽 설치는 제외한다) 또는 2미터 이상의 절토ㆍ성토가 수반되는 경우 (다만, 절토ㆍ성토에 대해서는 2미터 이내의 범위에서도 지자체 조례로 따로 정할 수 있음)

4. 토석채취 (토지의 형질변경은 제외)

5. 토지분할(「건축법」 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외)
    - 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역안에서 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할
    - 용도지역별 분할제한면적
      * 주거지역:60㎡ / 상업지역:150㎡ / 공업지역:150㎡ / 녹지지역:200㎡ / 기타지역:60㎡)미만으로의 토지 분할
    - 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할

6. 물건적치 
    - 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역안에서 건축물의 울타리안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한함)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

 

개발행위허가시 도로확보 기준

※ 건축물의 건축 및 공작물의 설치시

1. 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 부지는 도시·군계획도로 또는 시·군도, 농어촌도로에 접속하는 것을 원칙

2. 개설(도로확장 포함)하고자 하는 진입도로의 폭은 개발규모(개설 또는 확장하는 도로면적은 제외한다)가
    - 5천㎡ 미만은 4m 이상
    - 5천㎡ 이상 3만㎡ 미만은 6m 이상
    - 3만㎡이상은 8m 이상으로서
    개발행위규모에 따른 교통량을 고려하여 적정 폭을 확보하여야 한다. 이 경우 진입도로의 폭은 실제 차량 통행에 이용될 수 있는 부분으로 산정한다.

3. 진입도로의 길이를 산정할 경우 단지(주택단지, 공장단지 등) 내 도로는 제외하며, 변속차로 및 기존 도로의 확장된 부분은 포함한다.

4. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 (2)의 도로확보기준을 적용하지 아니할 수 있다.
    - 차량진출입이 가능한 기존 마을안길, 농로 등에 접속하거나 차량통행이 가능한 도로를 개설하는 경우로서 농업·어업·임업용 시설, 부지면적 1천㎡ 미만으로서 제1종 근린생활시설 및 단독주택의 건축인 경우
    -  건축물 증축 등을 위해 기존 대지 면적을 10%이하로 확장하는 경우
    - 부지확장 없이 기존 대지에서 건축물 증축·개축·재축(신축 제외)하는 경우
    - 광고탑, 철탑, 태양광발전시설 등 교통유발 효과가 없거나 미미한 공작물을 설치하는 경우


※ 토석채취시

1. 진입도로는 도시·군계획도로 혹은 시·군도, 농어촌 도로와 접속하는 것을 원칙

2. 사업부지 면적이 5만㎡ 미만인 경우 진입도로의 폭은 4m이상

3. 사업부지 면적이 5만㎡ 이상일 때에는 6m 이상을 확보한다.

 

개발행위허가를 받지 않아도 되는 행위

1. 도시ㆍ군계획사업에 의한 개발행위.

2. 택지개발사업ㆍ산업단지개발사업 등 도시ㆍ군계획사업을 의제하는 개발행위

3. 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치(1월 이내에 신고하여야 함)

4. 건축물의 건축허가 또는 건축신고 및 가설건축물의 허가 또는 가설건축물의 축조신고 대상에 해당하지 아니하는 건축물의 건축

5. 공작물의 설치
    - 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50세제곱미터 이하, 수평투영면적이 50제곱미터 이하인 공작물의 설치
    - 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150세제곱미터 이하, 수평투영면적이 150제곱미터 이하인 공작물의 설치
    - 녹지지역ㆍ관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스의 설치

6. 토지의 형질변경
    - 높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토ㆍ성토ㆍ정지 등(포장을 제외하며, 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함)
    - 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660제곱미터 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말함. 이하 같음)
    - 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외한다). 
    - 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경

7. 토석채취
    - 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서의 부피 50세제곱미터 이하의 토석채취
    - 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적이 250제곱미터 이하인 토지에서의 부피 500세제곱미터 이하의 토석채취

8. 토지분할
    - 「사도법」에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할
    - 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할
    - 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각ㆍ교환 또는 양여하기 위한 분할
    - 토지의 일부가 도시ㆍ군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할
    - 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조제1항의 규정에 의한 분할제한면적 이상으로의 분할

9. 물건적치
    - 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25제곱미터 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하, 전체부피 50세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위
    - 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250제곱미터 이하인 토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위

10. 사업기간을 단축하는 경우

11. 부지면적 또는 건축물 연면적을 5퍼센트 범위에서 축소(공작물의 무게, 부피 또는 수평투영면적을 5퍼센트 범위에서 축소하는 경우를 포함한다)하는 경우

12. 관계 법령의 개정 또는 도시ㆍ군관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우 

13. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제26조제2항 및 「건축법」 제26조에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경 

14. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경(공작물의 위치를 1미터 범위에서 변경하는 경우를 포함한다)인 경우

 

※ 경사도 기준에 관하여는 각 지방자치단체 조례에 따라 다르므로 꼭 참조하시기 바랍니다.

 

개발행위허가 절차

 

개발행위허가 규모

개발행위허가의 규모는 아래와 같습니다.

주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만
공업지역 : 3만제곱미터 미만
보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만
계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 : 3만제곱미터 미만
농림지역 : 3만제곱미터 미만
자연환경보전지역 : 5천제곱미터 미만

※ 위 개발행위허가 규모를 초과하는 경우 허가권자의 상위기관의 초과심의를 득해야 합니다.

 

개발행위허가 신청서류 및 방법

신청서류

1. 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서(개발밀도관리구역안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 아니한다.)(법 제57조제1항)

2. 토지의 소유권·사용권 등 신청인이 당해 토지에 개발행위를 할 수 있음을 증명하는 서류. 다만, 다른 법률에서 개발행위허가를 의제하는 경우 개별 법률에서 토지의 수용·사용, 매수청구 등 소유권 및 사용권에 관한 사항을 별도로 규정하고 있는 경우에는 당해 규정을 따를 수 있다.

3. 공사 또는 사업관련 도서(토지형질변경 및 토석채취인 경우)

4. 설계도서(공작물을 설치하는 경우)

5. 당해 건축물의 용도 및 규모를 기재한 서류(건축물의 건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경인 경우)

6. 개발행위의 시행으로 폐지되거나 대체 또는 새로이 설치할 공공시설의 종류·세목·소유자등의 조서 및 도면과 예산내역서(토지형질변경 및 토석채취인 경우)

7. 법 제57조제1항의 규정에 의한 위해방지·환경오염방지·경관·조경 등을 위한 설계도서 및 그 예산내역서(토지분할의 경우는 제외). 다만, 「건설산업기본법 시행령」 제8조제1항의 규정에 의한 경미한 건설공사를 시행하거나 옹벽 등 구조물의 설치등을 수반하지 않는 단순한 토지형질변경일 경우는 개략설계서로 설계도서에 갈음할 수 있다.

8. 2-1-5.의 규정에 의한 관계 행정기관의 장과 협의에 필요한 서류

9. 다른 법령에 의한 인가·허가 등의 과정에서 제1항부터 제8항까지의 제출서류에 대한 내용을 확인할 수 있는 경에는 그 확인으로 제출서류에 갈음할 수 있다.

 

개발행위허가 도서작성기준

 

개발행위허가 온라인 신청하기

개발행위허가 신청서는 아래 첨부파일을 사용하시면 됩니다.

[별지 제5호서식] 개발행위(변경) 허가신청서(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙).hwp

0.05MB

 

근거법령

「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」, 「개발행위허가운영지침」

 

제평가사항 검토사항

환경영향평가, 재해영향평가, 교통영향평가, 문화재지표조사, 산지관리법 등 제평가들이 행정절차에 포함됩니다.

개발행위허가 신청전 산지전용허가 기준 및 면적, 경사도, 환경입지현황등을 면밀히 검토하여 사업대상지를 선정하시기 바랍니다.

 

 

산지에 개발행위허가를 할 경우 각 지방자치단체마다 규정한 경사도가 각각 다르므로 조례 확인이 필수이며,
농지 또한 전용할 수 있는 규모가 정해져 있으므로 농지법에 대한 검토도 필수로 포함되어야 합니다
개발행위허가를 득하면 착공이 바로 가능하므로 관련부서협의시 환경영향평가, 재해영향평가, 교통영향평가, 문화재지표조사, 산지관리법 등 행정절차를 거쳐야 합니다.
협의가 끝난 후 도시계획위원회라는 큰 산을 넘겨야 마침내 허가를 득할수 있습니다.
이에 따른 사업성이 나오는지 사업 시작전 면밀히 검토하여 사업시행시 예측하지못한 문제점 발생을 최소화시켜 사업을 완수하시기 바랍니다.

 

 

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