골프장 개발방법 및 인허가 절차 (핵심요약)

국가나 지자체가 아닌 민간에서는 골프장 개발사업에 대하여 인허가 받기가 어렵습니다.

2011년 11월 1일 「도시계획시설규칙」이 개정되기 전에는 민간에서도 체육시설로 결정을 하여 실시계획인가를 통해 사업을 추진해왔었습니다.

그러나 민간에서 도시계획시설을 결정을 통해 사업을 시행할 경우 토지수용권이 생기며, 민간골프장 사업을 하는 골프장 사업자에게 토지수용권을 주는 특혜가 있다는 문제가 대두되면서, 2011년 11월 1일 이후부터는 법개정을 통하여 민간이 도시계횏설 결정을 못하게 되었습니다.

그래도 인허가 받는 방법이 없지는 않으니, 오늘은 어떤방법이 있는지 알아보겠습니다.

 

골프장의 정의

골프장이란 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업으로 등록하는 3홀 이상의 골프장을 말합니다.

등록 체육시설업으로 회원제 골프장업, 비회원제 골프장업으로 구분됩니다.

 

골프장 인허가 방법

골프장을 인허가 받는 방법은 4가지로 나뉘어 집니다.

 

1. 국가 및 지자체에서 도시계획시설(체육시설)로 결정

도시계획시설 규칙에 따라 도시관리계획(도시계획시설:체육시설)  결정을 통하여 도시계획시설로 결정 후 실시계획인가를 통하여 시행하는 방법입니다.

하지만 이 방법은 민간은 할 수 없습니다. 도시계획시설 결정을 위하여 민간에서 입안제안을 할 수 있지만 체육시설에 대하여는 할 수 없습니다.

 

2. 개발행위허가

개발행위허가로 진행할 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 용도지역별 건축제한이 적용됩니다.

골프장 조성이 불가능한 용도지역은 보전녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역입니다.

골프장 조성면적이 개발행위허가 규모 이상일 경우 개발행위규모 초과심의를 받아야 하지만, 이 또한 시군에서 자문을 거쳐 상위기관의 검토를 통하여 상위기관의 도시계획위원회를 통과해야합니다. 하지만 상위기관의 자치단체에서는 골프장 개발을 위한 개발행위허가는 사실상 협의가 어렵지만, 불가능한 방법은 아닙니다.

 

3. 관광휴양형 지구단위계획 수립

지구단위계획구역 지정 및 계획수립을 통하여 허가를 받는 방법으로 가장 많이 사용하는 방법입니다.

비도시지역에서 지정하는 지구단위계획 중 관광휴양형 지구단위계획으로 지정하여, 개별법에 따른 실시계획인가를 통하여 조성하는 방법입니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제26조에 따라 민간이 시장·군수에게 관광휴양형 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획수립을 주민제안 할 수 있습니다.

그러나 지구단위계획구역 지정을 위한 요건을 갖추어야 합니다.

면적은 3만㎡이상이어야 하며 용도지역상 계획관리지역이 100% 이거나, 계획관리지역이 50%이상일 경우 생산관리지역과 보전관리지역을 포함하여 구역결정이 가능합니다.

또한 구역 내 사유지의 2/3 이상의 토지면적의 소유자 동의가 필요합니다.

지구단위계획구역 지정을 위한 용도지역을 갖출 수 없을 경우, 용도지역 변경을 통하여도 가능은 합니다.

하지만 민간이 용도지역 변경을 위한 신청은 할 수 없으므로 시장·군수가 적극적으로 서포트를 해주지 않는다면 용도지역 변경은 불가능합니다.

지구단위계획구역 지정 및 계획을 수립완료 되었을 경우, 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 사업계획의 승인을 통하여 사업이 가능합니다.

 

4. 관광지 지정 및 조성계획 수립

「관광진흥법」을 통한 관광지 조성 및 조성계획 수립을 통하여 개발하는 방법입니다.

관광지 지정시 공공편익시설과 숙박시설을 기본으로 포함하고, 운동오락시설 및 휴양문화시설 중 1종 이상의 시설을 갖추어야 합니다.

또한 면적은 50만㎡ 이상으로 하여야 합니다.

이 때 운동오락시설 내 골프장 조성이 가능합니다.

토지동의는 사유지 면적의 2/3이상을 취득할 경우 수용 또는 사용이 가능합니다.

 

골프장 입지제한 (「골프장의 입지기준 및 환경보전 등에 관한 규정」)

1. 골프장사업계획지가 광역상수원보호구역의 상류방향으로 유하거리 20km

2. 일반 상수원보호구역의 상류방향으로 유하거리 10km, 취수장(상수원보호구역 미고시지역의 경우)의 상류방향으로 유하거리 15km이내의 지역과 그 하류방향으로 유하거리 1km이내의 지역에 위치

3. 환경정책기본법 제38조의 규정에 의한 특별대책지역 안에 위치하는 경우 (다만, 다음 각 목에 해당하는 경우 제외)

    가. 분수령(分水嶺)을 기준으로 해당 집수구역에 초기 빗물 10밀리미터 이상을 저장 할 수 있는 조정지(調整池)를 설치·운영하고자 하는 골프장으로서 골프장 사업계획지가 취수지점 상류방향으로 유하거리 7km 밖의 지역에 위치하는 경우

    나. 환경정책기본법 제38조에 따른 특별대책지역 Ⅱ권역 중 오염총량관리제가 시행되는 지역 안에 골프장 사업계획지가 위치하는 경우

    다. 광역상수원보호구역, 일반상수원보호구역, 취수장이라 하더라도 공업용수를 전용으로 공급하기 위한 지역은 제외하며 특별대책지역 이외의 지역에서 목장용지를 골프장으로 전환하는 경우로서 다음의 요건을 충족하면서 현재의 토지이용상태보다 환경상 영향이 적다고 판단되는 경우

       1) 취수장 설치(또는 상수원보호구역 지정)전에 적법하게 목장용지로 조성된 지역인 경우

        2) 골프장 부지가 기존 목장용지의 경계 내에 위치하거나 경계 밖의 토지를 포함하는 경우로서 경계 밖의 토지가 기존 목장용지 면적의 100분의 10을 초과하지 아니하는 경우

        3) 목장용지 내 기존의 축산시설이 모두 폐쇄된 경우

        4) 골프장 예정지 부지경계가 취수장으로부터 상류방향으로 유하거리 10km(상수원보호구역으로부터 5km)이상 이격된 지역인 경우

 

골프장 입지제한 (「골프장의 중점 환경영향 평가항목 및 평가방법 등에 관한 규정」)

1. 지형 및 경관

    가. 과도한 지형변화로 인한 경관훼손의 우려가 있는지를 검토한다.

    나. 골프장 사업계획 부지면적 중 경사도 25o이상(5m×5m 기준)인 지역의 면적이 40%이상인 지역(사업의 특성 등을 고려하여 그 적정성 여부를 검토․결정하되, 동 지역의 보전방안을 강구한다)

2. 녹지 및 생태

    가. 양호한 생태․자연도를 나타내는 권역(지역)을 포함하고 있는지 여부를 검토한다.

    나. 「자연환경보전법」제34조제1항제1호의 규정에 의한 생태․자연도 1등급권역 등 자연환경이 양호한 지역(원형보전을 원칙으로 한다.)

    다. 골프장 사업계획 부지내에 「야생동‧식물보호법」 제2조제2호의 규정에 의한 멸종위기 야생동․식물이 서식하고 있는 지역(제외하는 것을 원칙으로 한다)

3. 수질환경

    가. 하천․호소의 수변지역 훼손으로 인한 동 지역의 환경적 기능 상실 여부를 검토한다.

    나. 골프장 사업계획 부지에서 중점적으로 검토하여야 할 지역은 다음과 같다(오수 및 강우에 의한 오염물질 등 유출수 처리대책 등을 고려하여 적정성 여부를 중점 검토한다.)

       (1) 유효저수량 30만㎥ 이상인 호소․농업용저수지의 만수위선으로부터 300m이내인 지역

       (2) 국가하천 및 지방하천의 양안 300m이내인 지역. 다만, 지방하천은 대통령령 제20722호 하천법 시행령 별표1의 지방1급 하천으로 한정한다

       (3) 「한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원등에 관한 법률」, 「낙동강수계 물관리 및 주민지원등에 관한 법률」, 「금강수계 물관리 및 주민지원등에 관한 법률」및 「영산강‧섬진강수계 물관리 및 주민지원등에 관한 법률」 제4조의 규정에 의하여 지정된 수변구역 경계로부터 300m이내인 지역

4. 그 밖에 지역적 특성 등

    제1호 내지 제3호 각 목외의 중대한 환경영향이 있는지 여부와 그 밖에 지역적 특성 등을 고려하여 골프장 입지의 적정성여부를 검토한다.

 

근거법령

「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」, 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 「관광진흥법」, 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」, 「골프장의 입지기준 및 환경보전 등에 관한 규정」, 「골프장의 중점 환경영향평가항목 및 평가방법 등에 관한 규정」

 

제평가사항 검토사항

환경영향평가, 재해영향평가, 교통영향평가, 문화재지표조사, 산지관리법 등 제평가들이 개발사업에 포함됩니다.

대부분의 골프장은 산지에 계획을 수립하기때문에 산지전용허가 기준 및 면적, 경사도, 환경입지현황등을 면밀히 검토하여 사업대상지를 선정하시기 바랍니다.

 

 

 

환경영향평가, 재해영향평가, 교통영향평가, 문화재지표조사, 산지관리법 등 개발법령외 검토할 사항들이 많습니다.
대부분의 골프장은 산지에 계획을 수립하기 때문에 산지전용허가기준 및 면적, 경사도, 환경입지현황 등을 면밀히 검토하여 사업시행시 예측하지못한 문제점 발생을 최소화시켜 사업을 완수하시기 바랍니다.

 

 

 

관련정보 포스팅 보러가기 ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼

산지전용허가(협의) 기준 및 절차

농지전용허가(협의) 기준 및 절차

개발행위허가 기준 및 절차

캠핑장 개발방법 및 인허가 절차 (핵심요약)

산업단지, 공장 개발 가능지

농막 설치방법