토지보상가격 산정 및 토지수용 절차

 

우리나라에는 이루어지는 개발 중 국가 및 지방자치단체에서 시행하는 개발사업 또는 민간사업이라도 공익사업인 경우는 사업시행자가 구역 내 포함된 토지에 대하여 강제수용, 수용권을 갖게됩니다.

수용을 할수 있는 사업은 어떤 사업들이 있는지, 수용될 경우 보상은 어떻게 이루어 지는지 알아보도록 하겠습니다.

 

공익사업의 개요 (「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조)

토지를 수용하기위해서는 공익사업이어야 합니다.

공익사업이란 아래와 같습니다.

1. 국방·군사에 관한 사업

2. 관계 법률에 따라 인허가를 받아 공익목적으로 시행하는 철도, 도로, 공항,항만, 주차장, 하천, 댐, 수도 등 기반시설 확충을 위한 사업

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 공공청사, 공장, 연구소, 문화시설, 보건시설, 공원, 광장 등 공공시설 사업

4. 관계 법률에 따라 인허가를 받아 공익목적으로 시행하는 학교, 도서관, 박물관, 미술관 사업

5. 국가 및 지방자치단체, 공공기관 및 공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도 목적으로 시행하는 택지 및 산업단지 조성사업

그러나 위 사업에 해당한다 하더라도 공익사업을 시행하려는 자는 국토부장관의 사업인정을 받아야 합니다.

사업인정이란 국토부의 중앙토지수용위원회에서 이 사업이 공익의 목적으로 시행하는 것이며, 사업시행자는 수용하기전 얼마만큼의 노력과 행정절차를 진행하고, 인허가협의를 잘해왔는지를 보게됩니다.

중요한 것은 수용을 제외하고 협의매수를 통한 사업대상지내 확보율 입니다.

하지만 지방자치단체가 시행하는 도시계획시설 사업은 공익성이 강하기 때문에 사업인정받는것이 다른 개발사업보다는 수월하게 진행됩니다.

 

토지를 수용할 수 있는 개발사업의 종류

국토부의 공익사업 인정을 받아 시행할수 있는 대표적인 개발사업입니다.

해당하는 사업들은 중앙토지수용위원회의 사업인정을 받게 되면 해당 사업의 실시계획인가 또는 사업시행인가 고시 후 토지수용위원회를 통해 수용이 진행됩니다.

「문화재보호법」에 따른 문화재의 보존ㆍ관리 지역

「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역에서 실시되는 개발사업

「공공주택 특별법」 제2조제3호가목에 따른 공공주택지구조성사업, 같은 호 나목에 따른 공공주택건설사업 및 같은 호 마목에 따른 도심 공공주택 복합사업

「공항시설법」에 따른 공항개발사업

「관광진흥법」 제55조에 따른 조성계획을 시행하기 위한 관광지

「국방ㆍ군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방ㆍ군사시설

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업

「군 공항 이전 및 지원에 관한 특별법」에 따른 이전주변지역 지원사업

「댐건설ㆍ관리 및 주변지역지원 등에 관한 법률」에 따른 댐건설사업

「도시개발법」에 따른 도시개발사업

「도시 및 주거환경정비법」 제63조에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 도시정비사업

「도시철도법」에 따른 도시철도건설사업

「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류터미널사업 및 물류단지개발사업

「민간임대주택에 관한 특별법」 제20조에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업 및 제39조에 따른 특수지역개발사업

「주택법」에 따른 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체가 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지 조성

「폐기물처리시설 설치촉진 및 주변지역지원 등에 관한 법률」에 따른 폐기물처리시설의 설치 및 이주대책의 시행

위 표에서 언급한 사업들은 빈도가 많지는 않지만 다른 공익사업보다는 비교적 자주 시행되는 사업들입니다.

해당사업구역에 내 토지, 건물이 포함이 되는지는 늘 관심을 가지고 지켜봐야 합니다.

 

토지수용을 위한 행정절차

위에서 말씀드린바와 같이 토지수용을 위해서는 먼저 사업시행 행절절차 중 공익사업 인정을 받아야 합니다.

공익사업 인정을 받기 전 해당사업에 대하여 공람공고를 해야 합니다.

공람공고 내용으로는 사업의 개요, 토지조서 및 물건조서, 보상의 시기 및 방법, 절차 등이 포함된 보상계획이 포함되어야 합니다.

공람공고 방법으로는 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 하며, 다만, 20인 이하인 경우 공고는 생략할 수 있습니다.

또한 공고나 통지를 하였을 경우 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 토지소유자 및 관계인은 열람기간내에 서면으로 이의제기를 할 수 있습니다. 사업시행자가 고의 또는 과실로 보상계획의 통지하지 아니한 경우 토지소유자 및 관계인은 협의가 완료되기 전까지 서면으로 이의제기가 가능합니다.

공익사업을 한다고해서 절차없이 무조건 수용은 할 수 없으므로, 먼저 협의매수를 하게 됩니다.

사업시행자는 「토지보상법」에 따른 보상협의요청서에 협의기간 및 장소, 방법, 보상시기, 금액, 구비서류 등을 포함하여 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 하고, 토지소유자 및 관계인을 알수 없을 때에는 공고를 통지로 갈음할 수 있습니다.

※ 사업시행자가 협의매수를 하지 못할 경우 협의경위서를 기록해서 남기게 됩니다.

이 후 협의 및 개발사업의 행정절차가 끝이난 경우 사업인정을 고시하게 되며, 지체없이 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 지방자치단체에 통지하고 토지세 및 물건의 세목을 관보에 고시하여야 합니다.

여기까지 진행했다면 사업시행자는 토지수용을 위한 절차는 얼추 마무리가 되었습니다.

 

토지수용 절차

사업인정고시 후 협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 토지에 대해서 사업시행자는 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 재결신청을 해야 합니다.

또한 토지소유자와 관계인도 사업시행자에게 재결을 신청하거나 청구할 수 있습니다.

토지소유자와 관계인이 재결신청한 경우 60일 이내에 신청하여야 하며, 그 기간을 넘겼을 경우 사업시행자는 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 법정이율을 적용하여 가산하여 지급하여야 합니다.

토지수용위원회는 재결신청이 접수되었을 경우 시장, 군수, 구청장은 지체없이 그 내용을 게시판에 공고하고 14일 이상 그 서류를 열람할 수 있도록 하여야 합니다.

재결이 있기전에는 토지수용위원회에서 화해를 권고할 수 있으며, 화해가 성립될 경우 화해조서를 작성하고 서명 또는 날인 후 효력이 발생하게 됩니다.

재결신청 접수 공고가 끝난 후 부터는 재결 심리가 시작됩니다.

재결기간은 심리 시작부터 14일 이내에 재결하여야 하며, 특별한 사유가 있을 경우 14일 범위에서 한차례 연장이 가능합니다.

이후 재결되고, 수용 또는 사용을 시작하게 되는 날까지 토지수용위원회는 재결한 보상금을 지급하여야 합니다.

※ 토지소유자 및 관계인을 찾을 수 없을 경우 및 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때 등 특별한 경우 보상금을 공탁할 수 있습니다. 또한 개시일 까지 보상금을 지급 못할 경우 재결효력이 상실되므로, 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상하여야 합니다.

 

토지보상 방법 및 보상가격

공익사업에 필요한 토지의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 손실을 입을 경우 사업시행자가 보상하여야하며, 공사에 착수하기 전 전액을 현금으로 지급하여야 합니다.

다만 그 보상을 토지로 보상받고자 하는 경우 국가 및 지방자치단체, 사업시행자가 아닌 경우에는 채권을 통하여 보상을 받을 수 있습니다.

※ 국가 및 지방자치단체, 사업시행자, 공기업은 토지 보상을 받을 수 있습니다. (분양가)

손실보상은 토지소유자나 관계인에게 개인별로 하여야 하는것이 원칙입니다.

그러나 동일한 사업지역에 보상시기를 달리하는 동일인 소유의 토지등이 여러 개 있는 경우 토지소유자나 관계인이 요구할 때에는 한꺼번에 일괄보상이 가능합니다.

동일 소유자의 토지를 일부 취득하거나 사용하는 경우, 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 그 이익을 그 취득 또는 사용으로 인한 손실과 상계할 수 없습니다.

보상액 가격시점은 협의일 경우는 협의 성립 당시 가격, 수용일 경우 재결 당시 가격 기준으로 합니다.

보상액을 산정하려는 경우 감정평가법인 등 3인을 선정하여 의뢰하여야 하며, 지방자치단체, 토지소유자 중 한쪽이 추천하지 않는 경우 2인을 선정할 수 있습니다. 

토지보상의 기준은 공시지가를 기준으로 보상하되, 그 공시기준일부터 이 개발사업으로 인한 지가의 영향을 안받는 지역의 지가변동률, 물가상승률, 생산자물가지수에 따라 반영된 적정가격으로 보상합니다.

사업인정전 취득 토지는 가격시점 당시 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 사용하며, 사업인정후 취득 토지는 사업인정고시일 전 공시지가로서, 사업인정고시일과 가장 가까운 공시지가를 기준으로 합니다.

구체적인 보상액 산정 및 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토부령으로 정합니다.

사용하는 토지에 대하여는 인근 유사토지의 가격을 고려하여 적정가격으로 보상햐여야 합니다.

이 또한 구체적인 보상액 산정 및 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토부령으로 정합니다.

사업인정 후 토지 사용기간이 3년이상인 경우, 사용으로 인하여 형질이 변경되는 경우, 사용토지에 그 토지소유자의 건축물이 있는 경우 사업시행자에게 매수청구를 할 수 있습니다.

또한 토지소유자의 토지일부를 취득 또는 사용하여 잔여지의 가격이 감소하거나 손실이 있을 경우, 통로나 도랑, 담장을 신설하거나 공사를 하는 경우는 그 손실비용 및 공사비용을 보상하여야 하며, 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수도 있습니다.

※ 매수청구를 할 경우 사업인정고시 1년내에 해야합니다.

 

근거법령

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

 

 

 

 

공익사업으로 인정되는 개발사업의 경우 협의매수가 안될 경우 수용이 가능하니, 적절한 금액으로 협의 하는 것도 현명한 방법중 하나입니다.

 

 

 

 

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