토지거래허가구역 정의, 지정절차 및 허가기준

 

신규 개발사업 예정지 및 투기적인 거래가 성행하고나, 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그런 우려가 있는 지역에 대하여 토지거래허가구역을 지정할 수 있습니다.

토지거래허가구역이란 과거 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정하였으나, 2017년 1월부터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 시행됨에 따라 이 법에 따라 지정되고 있습니다.

해당 토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있는지는 토지이음 사이트에서 확인할 수 있습니다.

토지거래허가구역 확인하기

 

토지거래허가구역의 정의 및 목적 (「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조)

국토부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기, 급격한 지가상승지역, 투기가 우려되는 지역 등 에 대하여 5년 이내의 기간동안 토지거래계약에 관한 허가구역을 지정할 수 있습니다. 지정할 경우 허가대상자와 허가대상 용도, 지목을 특정하여 지정하여야 하며, 지형도면고시도 같이  고시하여야 합니다.

허가구역 지정 대상지역

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는지역, 즉 토지의 용도가 상향되는 변경이 이루어지는 지역입니다.

2. 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 따른 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역입니다.

3. 타 법령에 따른 개발사업이 진행 중이거나, 예정되어 있는지역 또는 그 인근지역입니다.

4. 그 밖에 투기우려가 있다고 지방자치단체에서 판단되는 지역으로, 국토부장관 또는 시·도지사에게 지방자치단체장이 요청하는 지역입니다.

 

토지거래허가구역의 지정권자 및 행정절차

토지거래허가구역으로 지정하려면 행정절차를 거쳐야 하며, 지정권자의 승인이 필요합니다.

토지거래허가구역 지정권자

1. 국토교통부장관 : 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우

2. 시·도지사 : 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우
(※ 국가가 시행하는 개발사업이나 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역은 국토교통부장관이 직접 지정할 수 있습니다.)

토지거래허가구역 지정절차

행정절차는 다른 인허가 사항과 비교하였을때 비교적 간단한 편입니다.

토지거래허가구역으로 지정 되기 전 이미 국가 및 지방자치단체가 해당 사업에 대하여 추진 및 승인절차를 밟았기 때문에 관련기관 및 부서와의 협의는 간략하게 진행됩니다.

토지거래허가구역 검토 → 관련기관 및 부서협의 → 도시계획위원회 심의 → 토지거래허가구역 지정 공고(7일) 및 열람(15일), 지형도면고시 → 5일 후 효력발생

※ 지정기간이 끝난 후 기간을 연장하려면 지정권자의 도시계획위원회 심의 절차를 거쳐야 하며, 하위 기관의 도시계획위원회 자문 절차도 필요합니다.

 

토지거래허가구역의 허가방법

허가구역 내 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 하기위해서는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 변경허가가 필요합니다.

허가를 신청하기 위해서는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제9호 서식을 작성하여야 하며, 별지 제10호 서식에 다른 자금조달계획서를 작성하여야 합니다.

또한 변경허가를 신청하기위해서는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제11호 서식을 작성하여야 합니다.

허가의 경우 서식내에 성명 및 주소, 토지의 저보, 계약금액, 자금조달계획 등 상세히 기재하여야 하며, 변경허가의 경우에는 변경내용 및 사유를 기재하여야 합니다.

(※ 땅을 왜 사고파는지에 대하여, 어떤 자금으로 사고파는지에 대하여 철저히 감시하겠다는 의도입니다. 투기방지목적)

그러나 모든 토지가 허가가 필요한 것은 아니며, 소규모 거래일 경우는 허가가 불필요합니다.

토지거래허가신고 면제사항

주거지역 : 60제곱미터 이하
상업지역 : 150제곱미터 이하
공업지역 : 150제곱미터 이하
녹지지역 : 200제곱미터 이하
비도시지역 : 250제곱미터 이하 (농지의 경우 500제곱미터 이하, 임야의 경우 1천제곱미터 이하)

토지거래허가신청을 하였으나 허가를 받지 못하는 경우 1개월 이내에 이의신청을 할 수 있으며, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제16조에 따라 지방자치단체에게 매수청구를 할 수 있으니, 관할지자체에 문의해보시기 바랍니다.

 

토지거래허가구역의 허가기준

토지거래허가가 가능한 목적에 해당할 경우 토지거래허가를 받을 수 있습니다.

1. 실거주용 주택용지로 이용하는 경우

2. 허가구역 지역 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로 지자체가 확인한 시설의 설치에 이용하려는 경우

3. 허가구역 내 거주하는 농업,임업,어업인이 그 경영을 위하여 필요한 경우

위 3가지 사항을 제외한 기준은 대부분 사업시행자의 사업시행과 관련된 목적 또는 수용되기 전까지 사업시행자와 협의된 용도로 사용하는 경우이므로 대표적인 허가기준은 위 3가지의 경우로 볼 수 있습니다.

 

근거법령

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」

 

 

 

 

대규모 개발사업 및 국가, 지방자치단체가 시행하려고 결정한 사업대상지 주변에는 투기현상이 발생하기 위하여 이를 방지하기 위해 지정하지만, 원 거주민들의 사유재산침해도 있을 수 있기에 관련 공고사항 및 허가기준에 대하여 인지하고 상황에 맞게 대응하시기 바랍니다.

 

 

 

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