이러한 이유들로 인하여 대구의 부동산 침체기는 25~26년쯤이면 마무리가 될 것으로 보이며, 그 후 공급 축소에 따른 수요 증가세로 이어질 것으로 예상됩니다. (개인적인 생각입니다. 하지만 부동산은 싸이클입니다.)
그리고 러시아 전쟁 및 코로나 저금리로 인한 물가상승에 따라 공사비도 상승함에 따라 추후 27~28년 신축아파트들의 가격은 현재의 가격보다 최소 1~2억은 웃도는 상황이 될 것으로도 예상됩니다.
그럼 우리는 부동산 폭등기때 경험으로 배웠듯이(그당시 코로나로 인한 유동성 폭발, 공급부족 상황과는 조금 다르지만) 남들보다 미리 먼저 준비를 하고 있어야 합니다.
신축 분양보다는 더 저렴하게 신축 아파트를 마련할 수 있는 재개발, 재건축을 현 시점에서는 공사비 및 추가분담금 협상문제로 인하여 많이 어렵지만 앞으로 다가올 미래를 위하여 대비하고 공부하는 것도 좋은 방법입니다.
재개발, 재건축의 종류
재개발 및 재건축은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업으로 진행됩니다.
정비사업의 유형입니다.
주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능 의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
주거환경관리사업 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업
가로 주택 정비사업 : 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
대부분의 정비사업은 주택재개발 및 주택재건축 사업으로 이루어지며, 빠른 추진을 위하여 소규모인 가로 주택 정비사업으로 진행하기도 합니다.
정비사업의 절차
큰 틀에서의 정비사업 절차를 설명드리겠습니다.
먼저 정비사업을 진행하기 위해서는 대구시에서 10년마다 수립하며 5년마다 검토하는 「대구광역시 도시·주거환경정비기본계획」 내 정비예정구역으로 지정이 되어야 합니다.
정비예정구역으로 지정되기 위해서는 대구광역시에서 후보지를 모집할 시 후보지 신청을 하여 선정이 되어야 하며, 그 기준은 아래와 같습니다..
도시 및 주거환경 정비법 시행령 (별표1)
· 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 · 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있는 지역 · 노후·불량건축물이 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역 · 공동주택이 밀집된 지역에서 안전진단 실시 결과 주택의 3분의 2 이상이 재건축 필요하다는 판정을 받은 지역으로 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역
대구시 2030 후보지 신청 기준 (대구시 공고문)
· 구역내 타사업(도시재생사업, 소규모주택정비사업 등) 추진 중인 구역제외 · 공원, 녹지, 나대지는 제외. 다만, 지형여건, 건물의 배치, 토지이용계획의 증진을 위하여 필요한 경우에는 포함하여 계획 할 수 있음 · 신청하고자 하는 예정구역 후보지 경계부근에 도로가 있는 경우에는 그 도로를 경계선으로 하고, 미개설 계획도로인 경우에 예정구역 후보지에 포함시킬 수 있음 · 원칙적으로 가구단위로 획정하며, 필요한 공간을 확보할 수 있는 규모 이상으로 하되 최소 구역면적 10,000㎡이상 확보
정비예정구역으로 지정되면 정비사업으로 진행이 가능하며 실제 추진절차를 간략히 정리하면 이렇게 진행됩니다.
정비예정구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획 → 착공 및 준공 → 입주
위 절차가 간단해보이지만 모든 총회도 거쳐야하고 동의율 확보도 해야하며, 이주 및 철거가 포함되어야 하므로 통상 10년은 걸린다고 보시고 장기투자계획을 세우셔야 합니다.
대구시 정비예정구역 도면 (2030 대구광역시 도시정비기본계획 기준)
그렇다면 정비예정구역이 지정되지 않은 곳을 투자할 수는 없으니 대구에 정비예정구역 및 정비구역으로 지정되어 절차가 진행중인 곳에 대한 도면을 보여드리겠습니다.
남구달서구
달성군동구
북구서구수성구
중구
근거법령
「도시 및 주거환경정비법」
정비예정구역 및 정비구역에 대한 상세한 자료는 대구광역시 홈페이지에 업로드 되어 있습니다. 고시문은 아래 첨부파일 참고하시기 바랍니다.
